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董日成一拍脑袋，“瞧我这记性，差点忘了你还关心这个，行，我带你去。”
两人在政府办公楼里穿梭，好不容易找到了国资委的办公室，董日成进去一问，却被告知负责人不在。
董日成无奈地出来，对秦奕说：“只能下次再说了。”
秦奕有些失望，但也只能点头，和董日成离开了政府办公楼。
八月份，天气依旧是酷热难耐。
政府办公楼内，由分管农村改革以及关外城市化的郭荣常副市长主持的《鹏城经济特区土地管理暂行规定》土地改革政策会议即将举行。
会议室里，包括秦奕在内的与会人员早早地就到齐了，大家或是小声交流着，或是低头翻看着手中的资料。
郭荣常走上前，清了清嗓子，开始介绍规定里面的具体内容：“我们这次土地管理暂行规定，有几个重要的基本原则。”
“首先是土地所有权与使用权分离，明确特区范围内所有土地，包括原农村集体土地，均属国家所有，我们后续条款出让的都是使用权，同时在使用权上面，任何组织或个人不得侵占、买卖或非法转让土地使用权，这是我们土地政策的基石。”
他一边说，一边给大家指示相关条款在资料的哪个位置。
“其次是有偿使用制度，与计划经济时期无偿划拨的模式不同，我们希望实行土地有偿出让、租赁、抵押等制度，引入市场竞争机制来配置土地资源，这对我们特区的发展至关重要。”
“最后是规划先行，土地开发必须服从《鹏城经济特区总体规划》，优先保障工业、科技、教育、交通、住宅等公共设施用地，只有规划好了，我们的城市才能有序发展。”
《鹏城经济特区总体规划》是市长办公室在前不久发布的华国首个经济特区的系统性规划，标志着鹏城从无序开发转向科学布局。
目前规划初步提出“组团式城市”结构，划分福田工业区、南山商业区、蛇口工业区等功能分区，首次引入港岛国际规划团队理念，强调工业立市与交通先行，并布局鹏城湾大道、地铁1号线等重大基建。
郭荣常阐述完基本原则，他端起桌上的搪瓷杯，轻抿了一口水，润了润干涩的嗓子，便接着开启主要制度设计的介绍。“在土地使用权出让方面，存在几种不同的方式。”
“对于常规的大宗土地，比如规划中的工业区、商业区，我们将实行招标的形式，通过公开招标，让有实力、有规划的企业脱颖而出，确定土地的使用者，而像鹏城湾、华强北这样的黄金地段，则采用公开拍卖的方式，价高者得，充分发挥土地的经济价值。”
“另外，对于公益事业或者一些特殊情况，在经过市政府批准后，会采用协议出让的方式，通过协商来确定土地的使用方。”
郭荣常一边说着，一边用手中的笔在摊开的文件上轻轻点着，辅助自己的讲解，在详细说明了土地出让的形式后，他又马不停蹄地讲解起土地使用年限、外商投资相关政策、灵活退出机制、土地二级市场以及农村集体土地处理等一系列内容。
等到郭荣常的讲解刚一结束，众人便纷纷就自己关心的问题踊跃提问。
郭荣常面带微笑，不慌不忙，耐心地一一解答，遇到一些尚不确定、存在争议的问题，他便拿起旁边的便签纸，认真地将问题记录下来，准备会后进一步研究探讨。
坐在角落的秦奕，静静地听着这一切。
他心里清楚，这个土地政策在短期内确实如同催化剂，有力地推动了鹏城经济的腾飞，然而由于时代的局限和经验的不足，其中不少细节在后续的长期发展中会暴露出诸多问题。
思索片刻后，秦奕微微举手，略显拘谨地说道：“我有一些看法，不知道正不正确，想分享出来跟大家讨论下。”
“大胆说，说的有问题大家也不会对你有什么意见的。” 周希舞笑着看向秦奕，眼神中满是鼓励。
“好的。” 秦奕深吸一口气，从身旁的黑色帆布包里拿出一份提前写好的资料，缓缓展开。
“我的看法主要集中在四块领域。” 他顿了顿，接着说道，“第一块是关于制度问题的。”
“其中一点是，特区范围内的原农村集体土地已被依法转为国有土地，不保留集体土地所有权。这就引出一个关键问题，是不是会给村民补偿呢？如果有计划补偿，那补偿的标准应该是怎样的？要是没计划补偿，极有可能引发一些权属纠纷。”
郭荣常思索片刻后回应道：“这确实是个需要重点考虑的问题。我们目前的计划是给村民补偿，只是现在补偿的金额还很难准确界定。毕竟土地价格受经济发展影响，后续可能会不断变化。”
秦奕想到后来较为完善的补偿制度，建议道：“我觉得可以从土地补偿、房屋补偿、安置补助费和特殊群体保障四个方面出发进行补偿。至于价格，取前三年的平均价格应该比较合理。”
郭荣常微微点头，说道：“你这么个划分法是有一定参考价值的，我后续制定标准的时候会考虑进去。不过，你也知道，就算标准定得再明确，总会有个别贪得无厌的人，给多少都不会满意，后续纠纷肯定难以完全避免，我们只能尽量将问题控制在一个较小的范围内。”
秦奕认同地轻轻点头，他深知很多政策在执行层面会遭遇各种各样的难题。
稍作停顿，他又继续说道：“第二点是关于土地使用权期限的续期问题，如果现在不先界定清楚，日后同样免不了纠纷，我认为，即便当下不能完全确定之后具体的操作方式，也应该先给民众一个预期。”
郭荣常接话道：“没错，我们目前的计划是以补缴土地出让金的方式让居民续期，这一点可以先明确写进文件里，至于具体金额，到时再详细确定也来得及。”
随后，秦奕又提到土地资源配置完全依赖行政审批，缺乏市场化竞争机制和公众参与的问题。
