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“怎么了这是，工作中遇到麻烦了？”
“倒也称不上是麻烦，这是最近一段工作加上出差，我隐隐约约发现些问题，但又不知道怎么去解决。”
“说说看，你发现了哪些风险？”
“买地、用土地抵押贷款、让承建方垫付资金先行开发、用抵押来的贷款继续买地，封顶后用预售款支付承建方的工程款、然后以此往复……”
“这种模式流程有什么问题吗？好像所有地产企业都是如此吧，包括国企，你发现了什么风险呢？”
“如果只是这样开发一两个项目，或者说同时开发两三个项目，但等到把这两三个项目开发完毕，销售回款、清盘，然后还掉银行贷款，支付承建方工程款，再进行新的项目，这样肯定没问题，但现在则不一样。”
青姐看着李泽沧，见他没说话，继续说道：
“我出差这几天，发现了很多城市的地产企业太过激进了，完全就是不要命的拿地、疯狂的贷款、举债开发。
通过土地价值的上涨，当然也有银行关系和银行方面的放纵，每一次贷款都是一定比例的放大，几个亿甚至更少的资金，却一环套一环的买了太多的土地，开发了太多的项目。
但其实他们只有那初始的几个亿资金甚至更少的资金是自己的，却通过银行贷款、通过承建方垫付资金先行开发，通过封顶甚至没封顶就预售，撬动了太多的项目。
如果房价一直上涨，产生的利润能够支付银行的资金成本，能够支付承建方垫资产生的资金成本，能够顺利销售、顺利回款，这还好，但这其中只要有一个环节出问题，就将会是大问题。”
“你认为哪个环节会出问题？”
“房子卖不出去了，房价下跌销售回款不足以支撑利润，随便出现一种情况，都将资金链断裂。”
“后果呢？”
“这就是我担忧的，如果仅仅是利用自有资金开发一个项目，就算是亏损也不过是亏个百分之几十，做生意有赚有亏这很正常，但现在这种模式，一旦产生亏损、一旦资金链断裂，那就万劫不复。
自有资金亏完了也就算了，承建方的工程款怎么办，银行的贷款怎么办，没钱了房子也就不能交付了，直接烂尾，那些交了钱办了贷款却拿不到房子的购房者怎么办？”
李泽沧看着这么短的时间，就能悟道如此的青姐，赞赏的看着她，继续问道：
“你觉得我后来执行的思路和现在他们的这种做法几乎一致，甚至更直白、更激进，风险太大了对吧？”
“除非房价一直上涨，而且涨幅还要很快，一旦房价停止上涨甚至不用下跌，我们的利润覆盖不掉自己的还有承建方的资金成本之后，这种击鼓传花的游戏就玩不下去了，而一旦花掉在地上，砸出的窟窿单靠企业是绝对填不平的。”
“你发现很多企业这样做了吗？”
“已经有苗头了，包括很多国企，不过现在这种击鼓传花的次数还不是很多，如果此时出现问题应该还不大。
就怕这前期的顺利，激发起这些人的贪欲，让大家更疯狂，举债的这朵花被无限放大，大家继续传，虽然每个过手的人都能沾染到花的芬芳，甚至可以节留点花粉花瓣之类的。
可是这个越来越大的花，却是一个定时炸弹，只要它炸了，死的绝不仅仅是接到花的那位，所有在牌桌上正在参与击鼓传花的人，都将被炸死，甚至会波及到其他。”
